最近，第一太平戴維斯發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年第四季度，深圳甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降1.6%，同比下降6.3%。這是連續(xù)第九個(gè)季度租金下降，而寫字樓空置率達(dá)到28%，位居四大一線城市之首。

  此外，隨著租金的下降，深圳甲級(jí)寫字樓的價(jià)格也同步下降。2020年第四季度，全市寫字樓平均售價(jià)4.79萬元/平方米，同比下降9.1%。

  至于今年深圳寫字樓的走勢，第一太平戴維斯認(rèn)為，2021年深圳甲級(jí)寫字樓空置率將上升，租戶將在交易中占據(jù)主導(dǎo)地位，全市租金將繼續(xù)下降。

  記者注意到，不僅深圳，中國一線城市、北京和上海的寫字樓租金都在下降，而空置率卻在上升。

  戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年第三季度，北京和五大核心商務(wù)區(qū)的寫字樓市場空置率分別升至16.6%和11.2%，均創(chuàng)下近十年來的新高。高力國際的數(shù)據(jù)顯示，第三季度北京寫字樓市場空置率為17.5%，環(huán)比上升約1%。

  空置率上升的同時(shí)，寫字樓租金卻在下降。第三季度，北京和五大核心商圈的市場租金分別下降了2.8%和2.9%，其中全國第一的金融街商圈租金第三季度下降了2.8%。

  據(jù)央視財(cái)經(jīng)去年12月21日?qǐng)?bào)道，2020年第三季度，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率為20.4%，而前灘和大虹橋的空置率達(dá)到40%。

  租金下降，空置率上升

  在北京，國茂商圈一直是決策者夢(mèng)寐以求的辦公室。同樣，只要你在國茂工作，你可以招聘更多的人?？梢哉f，國茂是工人的圣地。然而，從2020年開始，國茂商圈寫字樓的光環(huán)正在逐漸消退。

  國茂商圈寫字樓租賃代理人《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》在接受采訪時(shí)表示，目前國茂商圈寫字樓分為四個(gè)檔次，分別是低端、B級(jí)、A級(jí)、5A級(jí)。低端寫字樓均價(jià)3-5元/平/日，B級(jí)寫字樓均價(jià)5-7元/平/日，A級(jí)寫字樓均價(jià)10元/平/日，5A級(jí)寫字樓均價(jià)控制在11-15元/平/日。與2019年相比，2020年國際貿(mào)易區(qū)平均寫字樓價(jià)格將保守下降10%。2019年14元/平/天的樓，現(xiàn)在可以12.5元/平/天租出去。

  為了吸引租戶，記者了解到，北京部分業(yè)主降低了寫字樓租金，增加了優(yōu)惠措施。以國茂財(cái)富中心為例，受訪者告訴記者，去年個(gè)人業(yè)主樓盤的成交價(jià)格基本控制在10-12元/套/天，2020年部分業(yè)主可以以8元/套/天的價(jià)格出租房屋，2019年甚至可以以9-12元/套/天的價(jià)格出租房屋。今年小業(yè)主提供了5.5元/套/天的特價(jià)房，但在辦公環(huán)境方面，還是維持原有水平。在國茂商圈，受訪者表示，前段時(shí)間有一間270多平米的小業(yè)主房，5.8元/套/天，不含稅。同時(shí)，受訪者告訴記者，特殊房間是必然的。如果客戶喜歡特殊房間，在找房子之前還是需要提前和他聯(lián)系溝通。

  “受疫情影響，2020年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)將下滑。目前，國際貿(mào)易區(qū)內(nèi)每一棟寫字樓的入住率都不是很樂觀?！笔茉L者告訴記者，根據(jù)他們第四季度的總結(jié)，2020年甲級(jí)寫字樓市場的空置率將為18%-22%，也就是說，如果一棟10萬平方米的寫字樓的空置率為20%，那么2萬平方米就不會(huì)租出去。按照10元/平/天的均價(jià)，損失將達(dá)到20萬一天，7200萬一年。

  此外，記者在采訪中了解到，國茂商圈甲級(jí)寫字樓搬遷并不嚴(yán)重，更多的是以小帶大，以減少開支。當(dāng)然也有一些中小企業(yè)搬走了。

  中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》采訪時(shí)表示，一線城市寫字樓空置率上升的主要原因是：經(jīng)營困難，很多都搬到了租金較低的地區(qū)；其次，高租金增加了企業(yè)的經(jīng)營成本；另外，一線城市寫字樓供應(yīng)過快、過高，大量寫字樓出現(xiàn)，造成供過于求的局面；最后，新企業(yè)需求下降，導(dǎo)致一線城市空置率上升。

  除一線城市外，記者注意到三四線城市寫字樓入住率也有所下降，空置率超過20%。同時(shí)，商鋪入住率也較低，有的呈現(xiàn)10%-20%的負(fù)增長。謝逸楓告訴記者，所有這些都與2020年的疫情、企業(yè)經(jīng)營困難、新企業(yè)減少以及在線電子商務(wù)的影響有關(guān)。

  加大對(duì)小微企業(yè)的金融支持

  事實(shí)上，寫字樓空置率的過度上漲，無疑反映了租金上漲過快、中小企業(yè)經(jīng)營困難、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、勞動(dòng)力成本上升、供大于求的現(xiàn)象。

  上聯(lián)智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸民峰在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示，小微企業(yè)在企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中不易成長，現(xiàn)在又疊加了COVID-19疫情的影響，情況更糟糕。小微企業(yè)發(fā)展的主要困難是沒有核心技術(shù)，人才少，資本規(guī)模小，在產(chǎn)品市場缺乏競爭力，自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。產(chǎn)品方面，以勞動(dòng)密集型產(chǎn)品為主，主要靠人來完成。所以一旦市場出現(xiàn)問題，受打擊最大的是小微企業(yè)。新冠肺炎疫情爆發(fā)后，許多小微企業(yè)由于資金有限，無力支付房租、銀行利息、工人工資等剛性費(fèi)用，不得不退出市場。

  相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國中小企業(yè)占商業(yè)房地產(chǎn)租賃和銷售市場的60%以上。全國房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長、房訊董事長劉凱。com，最近呼吁支持民營企業(yè)的發(fā)展，解決他們的困難，進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)環(huán)境。劉凱建議建立商業(yè)辦公安全體系，幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。首先，穩(wěn)定商務(wù)辦公市場。建議放開上海、北京等城市商業(yè)限購中的面積和資質(zhì)限制，讓部分中小企業(yè)通過自身努力購買辦公用房；其次，加快商業(yè)租賃市場保障體系建設(shè)，建立覆蓋全體員工的多層次商業(yè)租賃市場，讓不同層次的小微企業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)通過租賃市場租賃到自己滿意的業(yè)務(wù)和辦公場所；最后，建議包括金融機(jī)構(gòu)、商會(huì)、協(xié)會(huì)和企業(yè)在內(nèi)的政府部門共同設(shè)立中小企業(yè)辦公用房保障基金眾所周知，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，小微企業(yè)實(shí)際上承擔(dān)著就業(yè)、創(chuàng)新、稅收等諸多社會(huì)職能。保護(hù)小微企業(yè)是保證社會(huì)穩(wěn)定和未來經(jīng)濟(jì)增長的資本，尤其是許多小微企業(yè)也承擔(dān)著眾多的社會(huì)責(zé)任。

  因此，在小微企業(yè)的困難時(shí)期，盧民峰建議政府部門要及時(shí)采取行動(dòng)，大力扶持小微企業(yè)的生存和發(fā)展。首先是小微企業(yè)的分類管理。對(duì)于涉及技術(shù)創(chuàng)新、解決社會(huì)就業(yè)的小微企業(yè)，必須給予一定的資金支持，讓小微企業(yè)先通過減費(fèi)減稅的方式生存下去；其次是加大對(duì)銀行信貸資金的引導(dǎo)和支持力度，堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于金融機(jī)構(gòu)不接受小微企業(yè)貸款的政策，放慢利率，確保政策到位不出差錯(cuò)。政府要以財(cái)政利息補(bǔ)貼的形式撬動(dòng)財(cái)政資金，動(dòng)員更多信貸資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)；另外，對(duì)于完全市場競爭的小微企業(yè)，他建議用市場機(jī)制來解決。對(duì)于沒有市場競爭力，將來必然會(huì)退出市場的，政府要積極引導(dǎo)他們轉(zhuǎn)型升級(jí)，開拓新的發(fā)展領(lǐng)域。比如目前可以積極引導(dǎo)小微企業(yè)加大科技創(chuàng)新投入。此外，鼓勵(lì)私人資本流向小型和微型企業(yè)。通過鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行股權(quán)投資，民間資本可以成為正規(guī)資本渠道的重要補(bǔ)充。鼓勵(lì)小微企業(yè)內(nèi)源投資，提升資本規(guī)模和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

  同時(shí)，盧民峰提出小微企業(yè)在發(fā)展過程中要積極轉(zhuǎn)變思維。首先，要牢牢把握構(gòu)建經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局的機(jī)遇，積極干預(yù)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期，尋找發(fā)展機(jī)遇。目前消費(fèi)和科技需求市場巨大，小微企業(yè)要進(jìn)行正確的發(fā)展定位；其次，小微企業(yè)要正確確定自己的發(fā)展目標(biāo)，要立足于小而美、小而優(yōu)、小而精。在市場經(jīng)濟(jì)不確定性很大的情況下，他們不應(yīng)該貪婪，保持穩(wěn)定發(fā)展；第三，必須加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，完善公司治理結(jié)構(gòu)，提升數(shù)字化運(yùn)營程度，著力降低管理成本，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展韌性和韌性；第四，必須堅(jiān)守信用底線，與金融機(jī)構(gòu)保持良好的溝通關(guān)系，獲得金融機(jī)構(gòu)的理解和支持；另外，要積極進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，加快市場研發(fā)，特殊時(shí)期多借船只出海，積極依托核心企業(yè)，找到自己在產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈中的位置，鞏固自己的地位。